丰台租房一居室价格-丰台租房一居室价格
1.北京楼市:聪明人已经开始抄底了
2.二手房交易中介费偏高 加重买房者经济负担
3.北京哪个地段租房的居住性价比高?
北京楼市:聪明人已经开始抄底了
京房会拥有十年以上楼市实操经验, 已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议 , 是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家; 累计实地勘查社区超10000个,1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!
Q:提问: 京总您好,本人纯小白,于2021年九月在望京利泽西园买了一套100平米的房子,看重利泽属于陈分九年连读,总价800,其中贷款186(因妻子婚前有过贷款记录,所以是二套)。现在本人名下就这一套住房。目前手里持有现金400左右,想在东城购置老破小一套,原因是据说朝阳的高中不太理想,想中考前移民东城,请京总出个主意,崇文门新景家园怎么样,南向一居室现在网查价格接近700了,如何实施资产配置,或者另有好办法,谢谢您
A:回答: 您好,感谢信任!1、利泽西园属于望京的上车盘,虽然房子旧了些但因为有学区加持,热度还可以,总价800,贷款186,那就是房子还有500-600的可利用资金,加上您现有的资金400,总价大概能到1000左右.有两个方案
(1)、把现有的贷款还清,重新做抵押把资金,加上您持有的现金,买一套不错的品质次新,第一您们可以自己住,第二兼顾投资,
(2)、或者可以考虑卖掉置换为优质房产.老房子虽然也在核心区,但是成为领涨盘的概率很小,现在房价上涨的规律是遇到房价上行期间;首先第一轮上涨的是学区房和热门区域(核心)的品质次新, 第二轮仍是学区房+热门区域次新+一级成熟溢出区域刚需品质次新,1000万的本金可以拿到核心区的次新三居或者品质两居,北京因长期的调控导致积压的购买力会集中在改善群体,购买力比较集中的核心地段次新3房或者品质两房,符合未来市场的主流
2、崇文门新景家园、国瑞城、兴隆都市馨园都属于不错的品质盘.可以根据自己的情况看看2居或者3居;建议认真阅读星球置顶的文章 《北京房产投资核心逻辑和原理》《未来五年绝命大换仓,卖空杂盘,只留霸盘》 祝一切顺利,有问题可再向我提问.
Q:提问: 京总你好!疫情过后朝阳东坝地区的房价会是什么行情,是涨是跌呢,卖房是赶紧出手还是等等下半年行情
A:回答; 您好,东坝的行情前期透支严重,房价的天花板比较难破,北京的楼市是政策市,小水小涨,大水大涨,大水加政策刺激暴涨,这两天有政策利好消息,可以等疫情过后看看行情如何,如果成交量上来,可以赶在区域市场回暖的中期出货,建议认真阅读精华栏的文章31# 如何通过二手房市场凉热定律判断最佳购房周期 ;里面有具体的出货时间,祝一切顺利!
Q:提问: 会长您好,请问国风尚樾这个盘可以考虑投资吗?
A:回答: 您好,这个小区当年卖的很火,劣势就是小区太小了,只有3栋楼,3以上的容积率,每栋楼的楼间距很近,几乎可以做到隔窗对视,明卫洗个澡不拉窗帘都会被隔壁楼看到!作为终改盘我们不太喜欢这种只有几栋楼的小区的,未来的物业服务不敢保证.建议认真阅读星球置顶的文章 《15#望京139个盘,稳健增长的只有39个》 祝一切顺利,有问题可再向我咨询.
Q:提问: 京总好。佩服您对北京楼市的深刻理解。问个西城学区选筹的问题:家庭两人年收100w,有自由存款850w,可全额用于买房。目前居住朝阳爱这城(2套房),其中一套自己名下有贷款(3居)。另一套在父母名下(2居)
因孩子2023年上学,准备在西城买入学区房(孩子户籍随父一直在金融街的单位集体户,单位有一定概率可以帮忙上学,但不保准),故想在西城买房以做保底(可不自住,考虑带着老人,届时过来可以租房)。目前考虑在西单小学或奋斗小学附近,当然,如确定买房能上学,育民等西城其他好的小学的房子也可以。请京总指点如何选筹?需不需要把朝阳房子出手一套,在西城买更合适的房?感谢。
A:回答: 您好;感谢信任!1、爱这城从2017年到今年2月份一直处于阴跌的状态,今年春节过后大概涨了10%出头,这个盘在四惠属于中等盘,属于第三梯队:四惠是偏刚需的地段,热度比较高的上车盘是壹线国际、通惠家园,这两个盘主要的价值是价格比较低,承接了70%以上国贸一带的上车客群,
品质盘是东恒时代二期、金地名京;这两个盘主要是承接区域内置换的群体;爱这城价格8万左右,08年的盘,在这个区域的优势不是特别的明显;所以涨幅一直是靠后的;从利益角度,这两套盘的三居室应该是置换为优质商圈的霸盘,因为您们的底仓比较足;+现有的资金可以选一个不错的盘;北京过去是靠刚需推动房价,未来是靠改善驱动;优质的热门商圈品质次新三居室以上的户型是未来市场的主流户型;
2、单位有一定的概率可以解决入学名额,加上您们租房住的因素,如果您们想保险一点就是以最低总价买一个学区房;小户型的流通性比较有优势;
3、整个西城的品质楼盘是有投资价值的;西城是目前北京所有行政区比较好的一个区,大部分居民全是国企,央企的退休人员。医疗资源、教育资源也都是顶尖的,因为不了解您的具体资金情况,没法向您们推荐楼盘;建议认真阅读星球置顶的文章 《北京房产投资核心逻辑和原理》《未来五年,绝命大换仓,卖空杂盘,只留霸盘》 祝一切顺利!
Q:提问: 京总,您好!我们只有在通惠家园有一套04年电梯板楼,100平米,有贷款记录,宝宝2027年上小学,感觉通惠家园这边学区对口日坛小学和中学的分校都太差,想换学区。通惠家园卖掉之后首付可以凑到450万,但亦庄河西的学区已经涨得非常快了 而且现在认房认贷的政策导致只能贷款两成。我们目前非常纠结:
方案一,按照北京公布的人口普查的结果,2026之后入学适龄儿童减少,学区房可能有拐点。赌2023-24年的时候通惠家园的房子跟得上或者略跑赢大盘亦或是房贷政策调整 贷款比例有机会提高(我们收入还可以,也比较稳定但也觉得希望渺茫),再重新规划。但担心河西人大附中学区目前换房还能够到70多平米两居室,到时候学区差异拉大更够不上。
方案二,换河西核心学区小两居,不追求次新;或同样2000年左右的90平米左右的小三居。但目前能够买的河西学区非常的少,有价值的次新很难选到,套内面积也比目前缩水很多。主要担心是学区政策调整,再就是如果选不到亦庄河西核心学区的次新,在我们已经牺牲居住和通勤体验的前提下,能够买的房子的保值属性是否比得上我们手上的通惠家园(小区少有的全南带电梯板楼户型,该小区成交也比较活跃感觉)。
方案三,考虑亦庄非河西区域的其他次新二手房,这部分选择面稍稍多一点点。但赌的是亦庄整体划片学区的政策,纠结的是学区政策更大的不确定性;希望有幸得到您的指点。非常感谢!
A:回答: 您好,感谢信任!1、认房认贷是阶段性的政策,这个不是一成不变的,现在受政策影响只能贷款2成加不上杠杆,您给我发私信,我告诉您具体的操作方法;
2、您们的小孩2027年上小学,距离现在还有5年,没必要过早买入学区房,如果您现在买过来,这5年期间发生的变化太多了,一旦政策改革可能损失比较大,学区房的涨势很可观,但下跌也比较严重,目前存在严重的溢价,投资最稳健的方式是回避学区;我看好的学区房不多,
一些优质区域的品质盘还可,抛去学区因素,自身价值很稀缺可以考虑的,这种盘如果学区有变化,不会瞬间转移价值,安全系数相对高一些;像您所提到的亦庄河西品质房,学区房是高危投资品,不要刻意去投资,随着政策不断变化,学区的概念可能会随时取消,风险比较大,星球内会员因孩子上学因素,一般都是建议买小的,因为房产价格高出来的部分是学位的价格;
学位是按套计算,与户型大小无关.房价则是按照平米计算,大小房产学区价值一样,大房产等于多付出了很多溢价,一旦学区改动,可能面临巨大损失,如果您愿意博一把,学区房的收益性中短期可能会实现暴击,但风险和机会并存;比较稳健的方式是投资纯居住盘,涨幅虽然没有学区房夸张,但不会出现波动的现象,而是跟着区域的价值稳健向上爬;稳健的方式是投资纯居住盘,涨幅虽然没有学区房夸张,但不会出现波动的现象,而是跟着区域的价值稳健向上爬;比较稳健一些!
3、通惠家园的成交量虽然很活跃,但涨幅很差,这几年几乎是没有涨幅的,中间还微跌过,双桥属于朝阳偏冷的区域,包括管庄这一带,西靠五环,东朝通交界,北临京通快速,北三条环线夹在中间,加上区域有大量公房和回迁,南临通惠河加城中村。四不占+界面狭小+内部居住环节较差,没有商圈,缺乏优质配套。所以价格一直起不来,近几轮涨幅中表现比较弱;如果从效率优先原则考虑,应该把通惠家园房子出掉,换为纯投资盘,吃5年板块红利,孩子上学前再把房子上涨的部分出来以最低总价买入学区房即可
建议认真阅读星球置顶的文章 《北京房产投资核心逻辑和原理》 祝一切顺利.有问题可再向我提问!
Q:提问: 京总晚上好,今天刚加入星球,看了你星球置顶的文章,已经被彻底抽醒,我目前北京房票贷票已经用尽,京户,父母还有房票,目前持币不多,大概200现金,还能再找点筹到300左右,北京非核心板块,如:房山,顺义,大兴的边缘地带,之前也出现过BZ, 目前的价格比较低,存不存在洼地一说,今年FS后有BZ的可能性吗?能不能赶在上涨前买入,感谢京总,
A:回答: 你好,感谢信任!这些远郊涨势不可持续,你认真观察一下,这些地方的涨幅可能会在六个月之内涨起来,但是涨完以后就会有3到5年的冷静期可能还一直回落,也就是这些板块的市场并没有这么强,都是虚火旺起来的
价值比较弱导致没有持续的后续购买力,所以如果你这个波涨上来的话,可能要冷很久,还有回落的可能性,持续性比较差不稳健!这些位置的房子我一般都是建议趁着高峰出货而不是买进。可以淘淘主城区的二手;建议认真阅读星球精华栏的文章 《北京房产投资核心逻辑和原理》《北京7个行政区边缘的房价预警研判》 祝一切顺利!
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01#北京楼市的十年主流预判(2022-2032)
08#史诗级通货膨胀正在路上,普通人的对与策
03#北京楼市价值正在沙化
04#未来五年绝命大换仓,卖空杂盘,只留霸盘
05#因为保障房充足,所以商品房B涨
07#不懂杠杆,就无法进阶
41#浅谈房地产泡沫
微观类(部分文章)
11#北京七个行政区边缘的房价预警研判
12#避坑宝典:北京17大贬值区域导图
13#学区宝典:东西海学区房选筹导图
14#置换宝典:一次吃饱10年,拒绝多动症
15#望京139个盘,稳健增长的只有39个
实操类(部分文章)
81#北京房产投资核心逻辑和原理
82#北京首付300-400稳健的78个刚需盘分析
83#通州跑赢大盘选筹导图
84#大兴跑赢大盘选筹导图
84#北京持币200W以下的投资术
86#丰台跑赢大盘选筹导图
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二手房交易中介费偏高 加重买房者经济负担
记者工作单位的大门旁,有一家南瓜蛋糕店,开了约有两年的光景,每天上下班路过,总会看到有人在排队等着买新出炉的烤蛋糕,想必小店的生意还可以。前些日子,这一带临街店铺做危房改造,包括蛋糕店、手机店在内的一些店铺拆后重建。此后,多家商铺陆续恢复营业,可这家蛋糕店却迟迟没有开张。不几天,只见这间门脸及旁边两间门脸的上方挂了一个绿底白字的房产中介招牌,装修一新的中介门店已经开业。
其实,这里并不缺房产中介。在这家店的对面不远处,一百米左右的位置,就有另一家黄底蓝字招牌的房产中介门店,而且已经开了多年。房产中介如此比邻而居,并不为这一位置所独有,在北京、上海、深圳等大城市的很多街道,每隔几百米,人们就很容易看到一两家甚至好几家房产中介门店,有的中介公司甚至直接把门店开在小区的底商。
租房子开店,自然是需要交租金的。尽管蛋糕店难以支撑不断上涨的房租,但是房产中介公司却能“坦然”接受,还不顾马路对面就是同行对手的竞争压力,可见当前房产中介公司盈利能力的强大。
中介费居高不下
硕士研究生毕业后留在北京工作的刘双,曾和家人于2010年3月份用按揭贷款方式,在北京南三环中路购买了一套66.6平方米的一居室,按照总房款133.5万元、以2.7%的比例,付了3万多元的中介费。为了给孩子换学区房,2016年6月份,刘双夫妇以259万元的价格卖掉了这套一居室,房屋买家向中介付了6万多元的中介费。6年的功夫,随着房价上涨,中介费已经从3万多元涨到了6万多元。
卖掉自家房子后,手里无房的刘双一家人生怕房价上涨,通过房屋中介加紧选房,终于在7月下旬签约了西城区白纸坊桥附近的一套非重点小学的学区房。这是一个建成于1988年的75平方米的老房子,总房款459万元。经过与中介艰辛地缠硬磨,刘双终于在2.7%中介服务费标准的基础上争取到打折优惠,向中介交了10万元多一点的中介费。
刘双告诉记者,她卖出的房子是丰台区60多平方米的一居室,地理位置和教育文化资源等并不占优势。相比之下,西城区、海淀区核心区域的房子,单价和总价都已经高高在上。
家住北京海淀区的张先生就面临着几十万元中介费的换房问题。2016年9月下旬,张先生家喜添二孩,高兴之余,全家人也在考虑着把目前140多平方米的三室两厅一卫,换成四室两厅两卫,以解决排队上厕所、保姆居住等现实难题。虽然是就近换房,但是附近的房子单价已接近10万元一平方米,换成一个200平方米的房子,总价在2000万元。如果中介费是2.7%,需拿出54万元的中介费。
张先生说,虽说中介费有一定议价空间,但即便按照总房款1%计算,换房子的中介费也得20万元。他认为,无论成交房屋总价高低,中介公司干的活都是一样的,服务并没有增值,但中介费这么高,是不好接受的;可如果不用中介,自己去找房子,他又没有这方面的经验和精力,而且卖方也不一定能接受。
就在反复考虑的过程中,张先生联系了中介,打探自家房子大概能卖多少钱,并加入了看房队伍。
面对2016年八九月份的房地产疯狂涨势,北京出台了“9·30”楼市新政,房地产市场顿时恢复清醒和理智。尽管如此,11月初,张先生之前看中的一套180平方米的房子还是被人签约买下了。在跟笔者电话交流中,张先生连连说没想到交易竟然这么快,那个买家想必得付出最少二三十万元的中介费。感慨之余,那种失之交臂的遗憾溢于言表。
正是有了刘双、张先生等购房或换房群体的消费需求,每成交一套房,中介公司就有一笔可观的进账。尽管有网上房产中介号称“只收一个点”,但受品牌影响力有限的影响,这些网上中介难以掌握足够的房源,一时间很难冲击“绿中介”“黄中介”等老牌中介的垄断地位,因此房产中介市场目前还难以实现充分竞争。
来自伟业我爱我家市场研究院的数据显示,2016年,北京市二手住宅网签总量达27.24万套。如果以每套房价格500万元、总房款2.7%的比例计算中介费,那北京市一年的房屋中介费用约为367.74亿元;如果打个折扣,按照2.2%的比例算,那也有299.64亿元。另据伟业我爱我家市场研究院的数据,目前,北京存量房有800万套,每年仅转手3%,低于欧美发达国家的水平。因为这些有利因素,房产中介门店越开越多,甚至比邻而居,就不难理解了。
高提成引人入行
在强大盈利能力的支撑下,一线城市的房产中介公司对求职员工的要求在提升,而且中介员工也在积极笼络、维护客户和房源,甚至个别房产中介员工暗地里对竞争对手予以“撬单”。
近日,北京一名房地产经纪人在其微信朋友圈发布了他们公司的招聘信息,在申请条件一栏,前两条分别是“统招本科学历”和“20-35周岁”。其实,这家房产中介公司在前些年早就要求新入职员工是“统招本科学历”了。在岗位要求上,这家公司除了要求员工完成正常的二手房登记、带客户看房、促成交易、协助客户办理银行贷款、地税局缴税、到房产交易大厅办理过户登记等工作外,还要求员工定期参加内部业务培训并通过相关考试。与此相对应,中介公司给予的薪酬福利也颇为优厚。
在这名经纪人所发的招聘信息里,笔者看到,该公司规定除了给新入职者缴纳社保五险(公积金为自选项目),新人实习期(助理经纪人)内可享受无责任底薪4000元/月+5%师傅业绩,最长6个月,“转正后经纪人可享受《最低收入保障计划》,分为2500元、4000元、6000元三档”。该中介公司还提出,转正经纪人最低“提佣”(也就是“提成”)是所促成交易房屋中介费的30%至75%不等。
在北京等一线城市房价如此高位的情况下,三成至七成的中介费成为促成交易员工的当月业绩提成,可谓丰厚甚矣!以刘双所买房屋花费的10万多元中介费为例,其中的3万元至7万元,将会成为促成签约成交的员工提成;如果张先生通过中介签约买到一套2000万元的房子,那张先生所缴纳20万元至54万元不等的中介费中,将有最低6万元、最高40万元的提成归促成交易的中介员工。
在如此大力度提成的吸引下,近些年,越来越多的大学毕业生加入到房产中介队伍,冯磊就是其中的一员。今年32岁的冯磊老家在山东,几年前本科毕业后,他和女朋友的哥哥一起在北京做生意,因为生意不顺、感情破裂,他落了个净身出户的惨境。一时间,冯磊没有找到合适的工作,于是就硬着头皮向一家房产中介公司发了简历邮件,并顺利通过面试,成为了这家公司的员工。
冯磊说,干中介工作很辛苦,有时候带人看房都顾不上吃饭,还不好意思告诉老家的人自己的职业,但是这份收入跟付出成正比。特别是遇到市场行情好的时候,有的业务经理一年能收入三四十万元,更出色的可以赚到六七十万元,若是升级到店长或商圈经理并同时干着一线业务,有人一年能挣到近百万元。现在,他们公司里很多店长和商圈经理已经开上了宝马、奔驰等高级轿车。这些人的收入就是靠成交二手房的中介费获得的提成。由于收入可观、学历要求提高,公司里一些达不到统招本科学历的老员工早已不敢轻易辞职。
对撬单者要严惩
面对高诱惑,有人开始铤而走险。2016年8月到9月份,北京楼市迎来了当年第二波涨势,而且比春季第一波来得更猛,有的区域涨幅达30%至40%。在北京“9·30”楼市新政前,很多刚需族在恐慌之下加速出手,卖家则趁机坐地涨价,个别签了买卖协议但流程没有走完的卖家甚至选择违约。
记者注意到一个二手房交易维权的微信群,这个群主要接受北京地区被卖家违约的二手房买家。从去年9月初到2017年1月初,群里的人数从42人迅速增长到145人,其间还经过群主严格把关入群审核,还有些人因纠纷得到解决退出了群。
(以上回答发布于2017-02-04,当前相关购房政策请以实际为准)
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北京哪个地段租房的居住性价比高?
北京是我国的首都,也是中国人口最密集的城市,这里的土地简直就是黄金的价格,想要在北京租房子的话,必须要有一些技巧,不然你的工资很可能赶不上房租,那会给你的生活带来很大的困扰,所以推荐几个性价比较高的北京地段,朋友们根据自己的需要选择。
一、崇文门新世界和国瑞城租房子的话,性价比很高!
崇文门新世界和国瑞城这个区域租房子,很适合一些上班族的需要。因为崇文门新世界和国瑞城周边有很多的大型商圈,同时也有两个大超市,方便大家购买生活用品,另外周围还有三个著名三甲医院,对于大家的健康是一个保障,这里距离故宫、天安门、王府井都比较近,所以比较适合租房子,而且这里的房租价格相对来说比较优惠。
二、积水潭新街口附近,居住的环境比较好!
积水潭新街口附近有一个大型的菜市场,这里的蔬菜、肉类的价格比较便宜,另外风景也比较优美,居住在这里可以说心旷神怡。最主要的是这里的地铁比较方便,只要你起床比较早,那么一般不会遇到地铁堵塞,所以在这里生活比较惬意,另外积水潭新街口附近的房屋价格比较适中,一般来说大家可以接受。
三、望京、五道口租房子价格比较低!
五道口和望京都属于白领比较多的地方,五道口是老外聚集地,因此有很多的异国风情能够欣赏,另外这里的大学气氛浓厚,而且附近更有很多的知名IT大公司,望京有三里屯,有兴趣的话,可以去看一看能不能遇到一些明星。这两个地方的生活偏离,值得大家考虑!
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